Porez na izdavanje stana: koliko plaća stanodavac i kako se prijavljuje

Septembar je mesec selidbi: studenti se useljavaju pred početak školske godine, porodice se sele pre zime. Za stanodavca svaki takav ugovor znači i redovnu obavezu prema Poreskoj upravi koja počinje već sa prvom kirijom, a ne na kraju godine.

Pravila nisu komplikovana, ali se po internetu prepisuju i stara. Normirani troškovi od 50 odsto, prijava jednom godišnje i dostavljanje ugovora Poreskoj upravi stvari su koje danas ne važe ili ne važe tako. Ovaj tekst ide redom: koliko, ko i kada, šta još traži Zakon o stanovanju i šta se dešava ako kirija nije prijavljivana.

1. Šta se oporezuje

Zakon o porezu na dohodak građana prihodom od nepokretnosti smatra ono što fizičko lice ostvari izdavanjem nepokretnosti u zakup ili podzakup. Obveznik je stanodavac, a ne zakupac.

U prihod se računa kirija i vrednost svih obaveza i usluga na koje se zakupac obavezao, osim troškova koji zavise od njegove potrošnje, kao što su struja i telefon. Struja, voda i grejanje koje zakupac plaća po svojoj potrošnji dakle ne povećavaju osnovicu.

Pravilo važi za izdavanje stanova i soba na period duži od 30 dana. Kraći boravci, poznati kao stan na dan, oporezuju se na drugi način, o čemu je reč u osmom delu teksta.

2. Koliko iznosi porez

Računica ima dva koraka. Prvo se kirija umanji za normirane troškove od 25 odsto, a zatim se na ostatak primeni stopa od 20 odsto. Rezultat je porez od 15 odsto bruto kirije. Stopa je 20 odsto, a 15 odsto je samo posledica priznatih troškova.

Umesto normiranih troškova, na vaš zahtev mogu se priznati stvarni troškovi koje ste imali pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za njih podnesete dokaze. To ima smisla samo kada su stvarni troškovi veći od četvrtine kirije i kada ih možete dokumentovati.

Kirija se može ugovoriti u evrima, ali se porez obračunava u dinarima. Transakcija u stranoj valuti preračunava se po zvaničnom srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan kada je obavljena, dakle na dan kada je kirija plaćena.

3. Zakupac je fizičko lice: prijava PP OPO za svaku kiriju

Kada kiriju plaća fizičko lice, porez se plaća samooporezivanjem: stanodavac sam obračunava porez, podnosi prijavu i uplaćuje porez. Prijava se podnosi na obrascu PP OPO, u roku od 30 dana od dana prijema kirije, preko portala ePorezi ili u papiru. Porez se plaća najkasnije do isteka roka za podnošenje prijave.

Ključno je da se prijava ne podnosi jednom godišnje. Prema Poreskoj upravi, prijava se podnosi za svaki pojedinačno ostvaren prihod. Ako kiriju primate mesečno, to je dvanaest prijava i dvanaest uplata godišnje. Najlakše je da prijavu podnesete istog dana kada vam kirija legne, dok imate tačan datum i iznos.

Primer: zakupac uplati septembarsku kiriju 1. septembra. Prijava i uplata poreza za tu kiriju dospevaju do 1. oktobra. Oktobarska kirija primljena 1. oktobra prijavljuje se do 31. oktobra, i tako redom.

4. Zakupac je firma ili preduzetnik: porez po odbitku

Kada kiriju plaća pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez se plaća po odbitku. Isplatilac obračunava, obustavlja i uplaćuje porez u trenutku isplate kirije i dužan je da vam izda obračun. Vi tada ne podnosite prijavu PP OPO za tu kiriju.

Ovde se najčešće greši u ugovoru. Ako piše samo „kirija 400 evra”, nije jasno da li je to iznos pre ili posle poreza. Ako je dogovoreno da na vaš račun legne 400 evra, firma mora da obračuna bruto kiriju od oko 470,59 evra, jer porez po odbitku iznosi 15 odsto bruto iznosa, odnosno oko 70,59 evra. U ugovoru zato jasno napišite da li je iznos bruto ili neto.

Ako isplatilac porez ne obračuna i ne uplati, obaveza ne nestaje. Zakon tada predviđa da porez plaća sam obveznik, samooporezivanjem.

5. Kalendar obaveza stanodavca

Pored poreza na prihod, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada traži da se ugovor o zakupu stana zaključi u pisanoj formi i propisuje još dve obaveze stanodavca. Zbirno, kalendar izgleda ovako.

Obaveza prema upravniku postoji samo ako ste ugovorili da zakupac učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, a za propust je propisana kazna od 5.000 do 150.000 dinara. Ugovor se, suprotno onome što se često prepisuje, ne dostavlja Poreskoj upravi nego lokalnoj poreskoj administraciji vaše opštine ili grada.

Šta tačno mora da piše u ugovoru, kako se ugovara depozit i šta ulazi u zapisnik o primopredaji opisali smo u vodiču zakup stana iz ugla podstanara. Dobar ugovor štiti i stanodavca: otkazni rok predviđen ugovorom o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana, pa ga treba planirati i sa vaše strane.

6. Godišnji porez na dohodak

Oporezivi prihod od izdavanja ulazi i u godišnji porez na dohodak građana, zajedno sa zaradom i drugim prihodima, umanjen za porez koji ste već platili. Godišnji porez plaća samo onaj čiji je ukupan dohodak u godini veći od trostrukog iznosa prosečne godišnje zarade.

Za dohodak ostvaren u 2025. godini taj prag je iznosio 5.439.096 dinara, a prijava je podneta do 15. maja 2026. Stope su 10 odsto do šestostrukog iznosa prosečne godišnje zarade i 15 odsto na iznos preko toga. Pošto je prag trostruka prosečna godišnja zarada, stanodavac sa prosečnom platom i jednim izdatim stanom obično ostaje ispod njega. Sa višom zaradom ili više stanova to se brzo menja.

7. Šta ako kirija nije prijavljivana

Neprijavljena kirija ne nestaje sa vremenom tako brzo kako se misli. Pravo Poreske uprave da utvrdi porez zastareva za pet godina, ali rok počinje da teče tek od prvog dana godine posle one u kojoj je porez trebalo utvrditi. Zastarelost se prekida radnjama Poreske uprave, a apsolutno nastupa posle deset godina.

• Kamata. Na neplaćen porez obračunava se kamata po stopi jednakoj godišnjoj referentnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za deset procentnih poena, od narednog dana od dospelosti.
• Kazna za nepodnetu prijavu. Fizičko lice koje ne podnese poresku prijavu kažnjava se novčanom kaznom od 5.000 do 150.000 dinara. Za neblagovremeno podnetu prijavu kazna je 10.000 dinara.
• Kazna za neplaćen porez iz prijave. Fiksna je i zavisi od duga: 10.000 dinara ako je dug do 50.000 dinara, 20.000 dinara za dug od 50.000 do 200.000 dinara, 40.000 dinara za dug od 200.000 do milion dinara i 50.000 dinara za dug preko milion dinara.

Postoji i izlaz koji zakon izričito predviđa. Ako pre bilo koje radnje Poreske uprave sami prijavite propust i istovremeno platite porez uvećan za kamatu, zahtev za pokretanje prekršajnog postupka se ne podnosi. Ko je godinama izdavao bez prijave, ima razlog da to uradi pre nego što ga Poreska uprava pozove, a ne posle.

8. Stan na dan je drugi režim

Izdavanje stanova i soba na period do 30 dana ne oporezuje se kao prihod od nepokretnosti. Fizičko lice koje pruža uslugu smeštaja mora pre početka rada da pribavi rešenje o kategorizaciji, koje donosi jedinica lokalne samouprave, a za rad bez njega propisana je kazna od 150.000 do 350.000 dinara.

Porez se tada plaća paušalno, po rešenju Poreske uprave, a ne po svakoj naplaćenoj noći. Osnovica zavisi od prosečne mesečne zarade, broja ležajeva i kategorije turističkog mesta. Boravišnu taksu fizičko lice plaća u utvrđenom godišnjem iznosu. Poreska uprava je rešenja za 2026. godinu počela da dostavlja u junu 2026. Ako izdajete na kratko, a ne na mesece, ovaj tekst za vas ne važi, i najbolje je da se pre početka obratite opštini i Poreskoj upravi.

9. Posebni slučajevi

Zakupac je stranac. Zakon o strancima propisuje da se boravište stranca kome se pruža smeštaj uz naknadu prijavljuje policiji u roku od 24 časa. Ko podnosi prijavu kod dugoročnog zakupa, stanodavac ili sam stranac, proverite u policijskoj upravi pre useljenja, jer je za propust propisana kazna do 150.000 dinara.

Stan je kupljen subvencionisanim kreditom za mlade. Korisnik takvog kredita šest godina od odobrenja mora da stanuje u stanu i ne sme da ga izda. Kršenje te obaveze znači gubitak subvencije i vraćanje svih primljenih subvencija sa zateznom kamatom. Detalje smo opisali u tekstu o subvencionisanom kreditu za mlade.

Izdajete kao zakupac. Ako stan koji i sami zakupljujete dajete u podzakup, oporeziv je samo razlika između kirije koju naplaćujete i kirije koju plaćate vlasniku.

10. Kratka kontrolna lista

• Ugovor u pisanoj formi, sa jasno navedenim iznosom kirije i da li je bruto ili neto.
• Primerak ugovora lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja.
• Upravnik zgrade obavešten u roku od 30 dana, ako zakupac plaća troškove zgrade.
• Kirija preko računa, da datum i iznos budu nesporni.
• Prijava PP OPO i uplata poreza za svaku kiriju, u roku od 30 dana od prijema.
• Zakupcu omogućena prijava boravišta.
• Na kraju godine provera da li ukupan dohodak prelazi prag za godišnji porez.

Izdavanje stana je posao, a porez na kiriju je njegov redovan trošak, kao i održavanje. Kada ga uračunate u kiriju od prvog dana, prijava postaje rutina od nekoliko minuta mesečno. Ako razmišljate da stan ipak prodate, porez na prenos i na kapitalni dobitak objasnili smo u vodiču kako prodati stan u Srbiji.

Pročitajte još

IzdavanjeZakup stana: vodič za podstanare od oglasa do vraćanja depozitaProdaja i procenaKako prodati stan u Srbiji: koraci, papiri i koliko vas prodaja stvarno koštaFinansiranje i kupovinaRata skače u sedmoj godini: koliko stvarno raste subvencionisani kredit za mlade