Zakup stana: vodič za podstanare od oglasa do vraćanja depozita
Kraj leta je vreme kada se stanovi za izdavanje najbrže traže, a odluke najbrže donose. Ovo je redosled koraka za podstanara: šta da proveri pre uplate, šta zakon traži da piše u ugovoru, kako da sačuva depozit i šta ga čeka pri iseljenju.
Sadržaj članka
- Ugovor o zakupu stana po zakonu mora biti u pisanoj formi. Overa kod javnog beležnika nije obavezna.
- Otkazni rok predviđen ugovorom o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana.
- Depozit nijedan zakon ne uređuje: iznos, rok vraćanja i razlozi za zadržavanje moraju da stoje u ugovoru.
- Za istrošenost od redovne upotrebe zakupac ne odgovara, zato je zapisnik pri useljenju najvredniji papir.
- Boravište se prijavljuje u roku od osam dana od dolaska, a stanodavac je dužan da omogući prijavu.
Školska godina na fakultetima po zakonu po pravilu počinje 1. oktobra, a Studentski centar Beograd prima prijave brucoša za domove od 1. do 15. septembra 2026. Ko ne dobije mesto u domu, ili ga i ne traži, stan traži upravo sada, u isto vreme kada i hiljade drugih. U takvoj gužvi lako je dati novac pre nego što se proveri šta se zapravo dobija.
Ovaj vodič ide redom kojim teče zakup: od budžeta i provere ko izdaje stan, preko ugovora, depozita, primopredaje i prijave boravišta, do kvarova, prodaje stana i iseljenja. Pisan je za podstanare, ali isto važi i za porodicu koja iznajmljuje stan dok kupuje svoj.
1. Pre obilaska: računajte sve što plaćate na ulazu
Kirija nije jedini novac koji vam treba na dan useljenja. Uobičajeno se plaća prva kirija unapred i depozit, a ako stan nalazite preko agencije, i naknada posredniku. Ako je kirija 400 evra i ugovori se depozit u visini jedne kirije, na dan useljenja treba vam najmanje 800 evra, pre režija i eventualne naknade agenciji.
Mesečno uz kiriju idu troškovi koji zavise od vaše potrošnje: struja, voda, grejanje, internet i komunalije. Pitajte koliki su bili prosečni računi prošle zime i tražite da vam ih pokažu. To je podatak koji stanodavac ima, a koji vam najviše govori o stvarnoj ceni stana.
Ako stan tražite preko agencije, posredovanjem sme da se bavi samo firma ili preduzetnik upisan u Registar posrednika, a visina naknade nije propisana zakonom nego ugovorom o posredovanju i cenovnikom. Pre potpisa proverite agenciju u Registru i pročitajte koliko i kada plaćate. Ponudu po gradovima pregledajte na stranama izdavanje stanova, izdavanje u Beogradu i izdavanje u Novom Sadu, ili na zbirnoj strani nekretnine za izdavanje.
2. Ko vam izdaje stan i kako to proveriti
Pre bilo kakve uplate utvrdite da osoba sa kojom razgovarate ima pravo da vam izda stan. U javnom pristupu eKatastru Republičkog geodetskog zavoda, bez registracije, možete proveriti ko je upisan kao vlasnik. Ako stan izdaje neko drugi, tražite punomoćje vlasnika za izdavanje tog stana.
Posebno pazite kada vam stan izdaje neko ko je i sam zakupac. Zakon o obligacionim odnosima dozvoljava podzakup ako ugovor ne kaže drugačije i ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu, ali podzakup prestaje kada prestane zakup. Ako glavni zakup istekne ili bude otkazan, vaš ugovor pada zajedno sa njim, ma šta u njemu pisalo.
Nikada ne plaćajte depozit ni „rezervaciju” pre nego što vidite stan i proverite vlasnika. Obrasci prevara se ponavljaju: cena ispod tržišne, vlasnik koji je „trenutno u inostranstvu” i hitnost. Kako se prepoznaje sumnjiv oglas opisali smo u tekstu kako prepoznati lažan ili zastareo oglas, a prevaru na internetu možete prijaviti preko platforme Ministarstva unutrašnjih poslova Sajber straža.
3. Šta zakon traži da piše u ugovoru
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi i navodi šta naročito mora da sadrži. To je najbolja kontrolna lista koju imate, jer dolazi iz samog zakona.
| Šta zakon traži | Šta konkretno upisati |
|---|---|
| Mesto i datum zaključenja, podaci o stranama | Ime, prezime, adresa i broj lične karte obe strane. Ako potpisuje punomoćnik, broj i datum punomoćja. |
| Podaci o stanu | Adresa, broj stana, struktura, površina, uređaji i oprema. Spisak opreme najbolje je priložiti kao zapisnik. |
| Vreme trajanja zakupa | Određeno ili neodređeno vreme i datum početka. |
| Iznos, način i rokovi plaćanja | Iznos kirije, valuta, do kog dana u mesecu, na koji račun. Uplata na račun ostavlja trag, gotovina ne. |
| Korišćenje i održavanje, troškovi zgrade | Ko plaća koje račune, ko plaća troškove upravljanja i održavanja zgrade, kako se prijavljuju kvarovi. |
| Uslovi za otkaz | Otkazni rok (najmanje 90 dana), način slanja otkaza i šta se dešava sa depozitom. |
| Druge prostorije uz stan | Garaža, ostava, parking mesto, podrum, ako idu uz stan. |
Zakon ne pominje, ali u ugovor obavezno upišite i: iznos depozita, rok i način njegovog vraćanja, broj osoba koje stanuju u stanu, da li su dozvoljeni kućni ljubimci, da li je dozvoljen podzakup i da će vam stanodavac omogućiti prijavu boravišta. Svaka stvar koja nije napisana kasnije je vaša reč protiv njegove.
Ako je ugovor zaključen na određeno vreme, on prestaje kada rok istekne. Ali ako posle isteka nastavite da stanujete, a stanodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja. To je dobro znati kada rok istekne usred školske godine.
Ako ste se već uselili bez papira, tražite da se ugovor sačini sada. Zakon traži pisanu formu, a pisan ugovor je jedini pouzdan dokaz o kiriji, roku i depozitu.
4. Overa: kada vredi platiti beležnika
Overa ugovora o zakupu nije obavezna. Zakon traži pisanu formu, a ugovor o zakupu nije među ugovorima koji se po Zakonu o javnom beležništvu obavezno potvrđuju kod beležnika. Ipak, postoje dve vrste overe i važno je razlikovati ih.
Overa potpisa potvrđuje samo da su potpisi vaši. Ne proverava sadržinu ugovora i ne daje mu nikakvu posebnu snagu. Koristi ako kasnije morate da dokažete da je ugovor potpisan i kada.
Solemnizacija je potvrda da je ugovor pred beležnikom pročitan i da ga strane potpisuju kao svoju volju. Ako ugovor sadrži i izričitu izjavu obavezane strane da se na osnovu njega može neposredno sprovesti prinudno izvršenje, takva isprava ima snagu izvršne isprave, pa se obaveza može izvršiti bez parnice. Zato pažljivo pročitajte čiju obavezu klauzula pokriva: može da se odnosi na vašu obavezu da platite ili predate stan, ali i na obavezu stanodavca da vrati depozit.
Po javnobeležničkoj tarifi koja važi od 19. jula 2025, vrednost ugovora o zakupu računa se prema godišnjoj kiriji. Za godišnju kiriju do 600.000 dinara, što pokriva i stan od 400 evra mesečno, nagrada za solemnizaciju iznosi 7.776 dinara sa PDV-om, uz troškove isprave od 1.728 dinara. Overa potpisa je znatno jeftinija. Tačan obračun za vaš ugovor daje beležnik.
5. Depozit: koliko, za šta i kako se vraća
Depozit nije uređen nijednim zakonom. Nema propisanog iznosa, roka za vraćanje ni spiska razloga za zadržavanje, pa sve što o depozitu važi mora da piše u ugovoru. Depozit nije ni kapara: kapara je znak da je ugovor zaključen i ima posebna pravila u Zakonu o obligacionim odnosima, a depozit je obezbeđenje za štetu i neplaćene obaveze.
U ugovor upišite iznos depozita, da je plaćen i kako, rok u kome se vraća posle iseljenja i šta tačno sme da se naplati iz njega, na primer neplaćeni računi i šteta veća od redovne upotrebe. Dogovorite i da li se depozit može uračunati kao poslednja kirija. Bez takve odredbe to je čest izvor svađe.
6. Primopredaja: zapisnik, fotografije i brojila
Zakupodavac je dužan da vam preda stan u ispravnom stanju, zajedno sa onim što uz njega ide. Dan primopredaje je trenutak kada se to stanje beleži, i to je dokument koji odlučuje o depozitu kada se iselite.
- Zapisnik o stanju. Prostorija po prostorija: zidovi, podovi, prozori, vrata, kupatilo, kuhinja. Svako oštećenje upišite, ma koliko sitno bilo.
- Inventar. Svaki komad nameštaja i svaki uređaj, sa stanjem u kome je. Proverite da li uređaji rade pre nego što potpišete.
- Fotografije i video. Snimite ceo stan na dan useljenja, sa datumom. Pošaljite snimke stanodavcu porukom ili mejlom, da postoji trag da ih je dobio.
- Brojila. Upišite stanje struje, vode i gasa, odnosno merača toplote, i fotografišite ih. Od tog broja počinje vaša potrošnja.
- Ključevi. Koliko ste ključeva dobili i od čega: stan, ulaz, poštansko sanduče, podrum.
Zapisnik potpisuju obe strane i svaka zadržava primerak. Ako stanodavac odbija da ga potpiše, pošaljite mu ga sa fotografijama porukom ili mejlom istog dana.
7. Prijava boravišta
Boravište je mesto u kome privremeno boravite van mesta prebivališta duže od 90 dana. Ako je tako, prijavu podnosite u roku od osam dana od dolaska. Granica od 90 dana je deo definicije boravišta, a ne rok za prijavu, pa se ova dva broja često pogrešno prepisuju. Zakon nema izuzetak za studente.
Prema uputstvu Ministarstva unutrašnjih poslova, prijava se podnosi lično na propisanom obrascu, uz ličnu kartu, dokaz o pravnom osnovu korišćenja stana, na primer ugovor o zakupu, saglasnost vlasnika i uplatnicu koja se generiše na portalu eUprave. Saglasnost vlasnik može dati u policiji, overiti kod nadležnog organa ili poslati elektronski preko eUprave. Prijava boravišta važi do isteka vremena navedenog u prijavi, a najduže dve godine. Posle toga se boravište prijavljuje ponovo.
Stanodavac je po zakonu dužan da omogući da budete prijavljeni i da vam učini dostupnom potrebnu dokumentaciju, a za propust je propisana kazna od 10.000 do 50.000 dinara. Upravo zato u ugovoru treba da piše da će vam omogućiti prijavu. Pri iseljenju boravište odjavljujete neposredno pre odlaska.
Za strane državljane važi Zakon o strancima i rok od 24 časa, a ne osam dana. Ko podnosi prijavu kod dugoročnog zakupa proverite u policijskoj upravi pre useljenja.
8. Kvarovi i popravke: ko šta plaća
Zakon o obligacionim odnosima deli troškove na dve grupe. Zakupodavac je dužan da za vreme zakupa održava stan u ispravnom stanju i vrši potrebne opravke. Zakupac plaća troškove sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom i troškove same upotrebe.
| Trošak | Ko plaća po zakonu | Napomena |
|---|---|---|
| Potrebne opravke, održavanje u ispravnom stanju | Zakupodavac | Ako ih zakupac plati umesto njega, zakupodavac mu ih nadoknađuje |
| Sitne opravke izazvane redovnom upotrebom | Zakupac | Zakon ne kaže šta je sitno, pa primere upišite u ugovor |
| Troškovi upotrebe: struja, voda, grejanje | Zakupac | Iznosi po brojilima od dana useljenja |
| Istrošenost od redovne upotrebe i dotrajalost | Niko ne naknađuje | Ne sme se naplatiti iz depozita |
| Šteta od nepažljive upotrebe | Zakupac | Stan se koristi „kao dobar domaćin” |
| Troškovi održavanja i upravljanja zgradom | Vlasnik | Ugovorom se može dogovoriti da ih plaća zakupac |
Pošto zakon ne određuje šta je sitna opravka, najbolje je da ugovor navede primere. Zamena sijalice ili zaptivke na slavini obično se tretira kao sitna opravka, a kvar bojlera, instalacija ili stolarije kao potrebna opravka koju snosi vlasnik.
Svaki kvar prijavite bez odlaganja i to pisano, porukom ili mejlom. Zakupac koji ne obavesti zakupodavca o nedostatku gubi pravo na naknadu i sam odgovara za štetu koja zbog toga nastane. Ako nedostatak ometa stanovanje, imate pravo na sniženje kirije ili raskid ugovora, a ako opravke ometaju korišćenje stana u znatnoj meri i duže vreme, možete raskinuti ugovor.
9. Troškovi zgrade, režije i obaveze stanodavca
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, troškove održavanja zajedničkih delova i upravljanja zgradom duguje vlasnik stana. Ugovorom se može dogovoriti da ih plaća zakupac, i tada je vlasnik dužan da u roku od 30 dana od izdavanja o tome obavesti upravnika zgrade. Ako tako ugovorite, tražite da upravnik zna za to, da opomene ne bi išle vlasniku a vi o njima ne biste znali.
Stanodavac ima i dve obaveze koje se vas ne tiču direktno, ali je dobro da znate za njih. Primerak ugovora o zakupu stana dostavlja nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja. Porez na prihod od kirije plaća on, a ne vi: po Zakonu o porezu na dohodak građana obveznik je fizičko lice koje izdavanjem ostvaruje prihod.
10. Ako se stan proda ili stanodavac želi da vas iseli
Prodaja stana ne prekida vaš zakup. Kupac stupa na mesto zakupodavca i ne može da traži iseljenje pre isteka vremena za koje je zakup ugovoren, a kod zakupa na neodređeno vreme pre isteka otkaznog roka. Za obaveze novog vlasnika prema vama prodavac odgovara kao solidarni jemac. Ako nije drugačije ugovoreno, novom vlasniku pripada kirija od prvog narednog roka posle kupovine, a od trenutka kada ste obavešteni o prodaji kiriju plaćate samo njemu. Zato tražite pisano obaveštenje kome i na koji račun.
Za otkaz ugovora o zakupu stana postoji posebno pravilo. Zakon o obligacionim odnosima za zakup uopšte predviđa otkazni rok od osam dana kada ga ne određuju ugovor, zakon ili mesni običaji. Ali Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da otkazni rok predviđen ugovorom o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana. Ako u vašem ugovoru piše kraći rok, ta odredba nije u skladu sa zakonom.
Neplaćanje i loše korišćenje stana su posebna priča. Zakupodavac može otkazati ugovor ako zakupac ne plati kiriju ni u roku od 15 dana pošto ga je pozvao na plaćanje, a ugovor ostaje na snazi ako zakupac plati pre nego što mu otkaz bude saopšten. Ako zakupac i posle opomene koristi stan protivno ugovoru, a postoji opasnost znatne štete, otkaz može biti dat bez otkaznog roka. Kako se ova pravila slažu sa rokom od 90 dana, u sporu procenjuje sud.
11. Iseljenje i povraćaj depozita
Iseljenje je primopredaja unazad, i treba ga raditi jednako pažljivo kao useljenje.
- Pošaljite otkaz pisano i u roku iz ugovora, tako da imate dokaz kada je primljen.
- Platite sve račune do dana iseljenja i fotografišite završno stanje brojila.
- Vratite stan u stanje iz zapisnika. Ako ste za vreme zakupa nešto menjali, zakon traži da stan vratite u stanje u kome vam je predat.
- Sačinite završni zapisnik uz fotografije i uporedite ga sa početnim. Razlika koja nije redovna upotreba jedino je što se sme naplatiti iz depozita.
- Vratite sve ključeve i upišite u zapisnik koliko ste ih vratili.
- Odjavite boravište neposredno pre odlaska.
Ako se stanodavac ne javlja ili zadržava depozit bez osnova, pošaljite pisani zahtev sa pozivom na odredbu ugovora i na zapisnike. U toj prepisci najviše vrede dokazi koje ste skupili na početku: ugovor, zapisnik, fotografije i potvrde o uplatama.
Zakup se ne isplati da bude privremeno rešenje bez papira. Pisan ugovor, zapisnik i prijava boravišta koštaju sat vremena na početku, a štede mesece rasprava na kraju. Ako razmišljate da posle zakupa kupite svoj stan, pogledajte vodič kako kupiti stan bez neprijatnih iznenađenja.
Česta pitanja
Da li ugovor o zakupu stana mora da se overi kod javnog beležnika?
Ne. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada traži da ugovor o zakupu stana bude u pisanoj formi, ali overu ne traži. Overa potpisa potvrđuje samo da su potpisi vaši, a solemnizacija sa izjavom o neposrednoj izvršnosti omogućava prinudno izvršenje obaveze bez parnice. Oba su dobrovoljna.
Koliki je otkazni rok kod zakupa stana?
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da otkazni rok predviđen ugovorom o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana. Opšte pravilo Zakona o obligacionim odnosima od osam dana važi za zakup uopšte, ali za stan postoji ova posebna odredba. Otkaz zbog neplaćanja kirije i zbog korišćenja stana protivno ugovoru Zakon o obligacionim odnosima uređuje zasebno.
Da li stanodavac sme da zadrži depozit zbog istrošenosti stana?
Depozit nijedan zakon posebno ne uređuje, pa sve zavisi od ugovora. Ali Zakon o obligacionim odnosima kaže da zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od dotrajalosti. Zato je zapisnik o stanju stana pri useljenju najvažniji dokument kada se depozit vraća.
Šta se dešava sa zakupom ako vlasnik proda stan?
Kupac stupa na mesto zakupodavca. Ne može tražiti iseljenje pre isteka vremena za koje je zakup ugovoren, a kod zakupa na neodređeno vreme pre isteka otkaznog roka. Od prvog narednog roka kiriju plaćate novom vlasniku.
Da li student mora da prijavi boravište?
Da. Zakon nema izuzetak za studente: ko boravi van mesta prebivališta duže od 90 dana prijavljuje boravište u roku od osam dana od dolaska. Stanodavac je dužan da omogući prijavu i da učini dostupnom potrebnu dokumentaciju.
Ko plaća porez na kiriju?
Stanodavac. Po Zakonu o porezu na dohodak građana obveznik poreza na prihod od zakupa je fizičko lice koje izdavanjem ostvaruje prihod, a ne zakupac.
Mogu li da izdam sobu cimeru?
Po Zakonu o obligacionim odnosima zakupac može dati stan ili deo stana u podzakup ako ugovorom nije drugačije određeno i ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Mnogi ugovori podzakup izričito zabranjuju ili traže pristanak, pa pročitajte svoj. Podzakup prestaje kada prestane vaš zakup.
Opišite stan koji tražite
Ostavite lokaciju, budžet i strukturu stana za zakup. Kriterijume prosleđujemo agencijama na portalu koje imaju odgovarajući stan, a one se javljaju vama. Besplatno i bez naloga.
Ostavite kriterijume
