Koliki su dodatni troškovi prilikom kupovine stana

Kada kupac odredi budžet od 120.000 evra, to ne znači da može da traži stan sa cenom od tačno 120.000 evra. Kupovinu često prate porez, javnobeležničke naknade, provizija agencije, troškovi kredita, upisa, selidbe i renoviranja.

Neki troškovi se mogu izračunati unapred, dok drugi zavise od vrednosti nekretnine, vrste prodaje, načina finansiranja i ugovorenih usluga. Zato je važno napraviti ukupan obračun pre davanja kapare.

1. Porez na prenos apsolutnih prava kod starogradnje

Kod prometa nepokretnosti koji nije predmet PDV-a najčešće se obračunava porez na prenos apsolutnih prava. Prema informacijama Poreske uprave, stopa iznosi 2,5%. Poresku osnovicu u načelu čini ugovorena cena ako nije niža od tržišne vrednosti.

Zakonski poreski obveznik kod prodaje jeste prodavac. U praksi ugovor može predvideti da ekonomski trošak snosi kupac, zbog čega ovu stavku treba jasno pročitati i uračunati u budžet. Primer: ako je osnovica 120.000 evra, 2,5% iznosi 3.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

2. PDV kod novogradnje

Kod prvog prenosa novoizgrađenog stana od investitora primenjuje se PDV. Cena u oglasu ili ponudi uglavnom se iskazuje sa PDV-om, ali kupac treba da proveri da li je porez zaista uključen. Za promet stanova primenjuje se posebna stopa od 10%. Na isto sticanje se po pravilu ne plaćaju istovremeno i PDV i porez na prenos.

U ugovoru i ponudi treba jasno razdvojiti cenu stana, PDV, cenu parking mesta ili ostave, dodatne radove i način obračuna razlike u konačno izmerenoj površini. Ponudu novogradnje uporedite i kroz aktuelne projekte novogradnje na portalu.

3. Olakšice za kupca prvog stana

Kupac prvog stana pod propisanim uslovima može ostvariti oslobođenje od poreza na prenos (starogradnja) ili refundaciju PDV-a (novogradnja). Pravo je ograničeno na površinu do 40 m² za kupca i do 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Ako je stan veći, olakšica se odnosi samo na odgovarajući deo površine.

Među uslovima je da kupac od 1. jula 2006. do overe ugovora nije imao u svojini stan u Srbiji. Nemojte unapred oduzeti pun iznos olakšice bez provere — zatražite tačan obračun i spisak dokaza za vašu situaciju.

4. Javnobeležničke naknade

Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti zaključen u propisanoj javnobeležničkoj formi. Visina naknade određuje se prema važećoj Javnobeležničkoj tarifi i vrednosti pravnog posla, i može zavisiti od vrste isprave, broja primeraka, postojanja predugovora i založne izjave. Zatražite informativni obračun pre potpisa.

5. Troškovi upisa u katastar

Nakon zaključenja isprave sledi upis promene prava u katastar nepokretnosti. Javni beležnik ispravu dostavlja registru elektronskim putem, najkasnije u roku od 24 sata. Kupac treba da predvidi odgovarajuće takse i da prati predmet do završetka upisa.

6. Posrednička provizija

Ako kupujete preko agencije, visina provizije i trenutak dospeća uređuju se ugovorom o posredovanju i cenovnikom. Ne postoji jedan iznos koji važi za svaku transakciju. Pre potpisa proverite kolika je provizija, na koju osnovicu se obračunava, da li je PDV uključen, kada nastaje obaveza i koje usluge dobijate.

Agenciju možete proveriti u javnom Registru posrednika, a na Domori pregledate ponudu proverenih agencija.

7. Trošak advokata

Advokat nije isto što i javni beležnik. Javni beležnik je nepristrasan i proverava zakonitost posla, dok advokat može zastupati isključivo interese kupca — proveru vlasništva i tereta, pregled osnova sticanja, sastavljanje ugovora, usklađivanje otplate hipoteke i savetovanje tokom primopredaje. Cenu i obim angažovanja dogovorite unapred.

8. Troškovi stambenog kredita

Kupovina na kredit donosi dodatne troškove koji se razlikuju od banke do banke: obrada zahteva, procena vrednosti, izveštaj kreditnog biroa, overa založne izjave i upis hipoteke, polisa osiguranja nepokretnosti i eventualno osiguranje korisnika kredita.

Ponude ne poredite samo po nominalnoj kamati — pogledajte efektivnu kamatnu stopu, ukupan iznos koji vraćate, obavezne prateće proizvode i uslove prevremene otplate. Pre kapare proverite i šta se dešava ako banka odbije kredit ili proceni stan na nižu vrednost; taj rizik uredite predugovorom.

9. Tehnički pregled, renoviranje i opremanje

Stan koji na fotografijama izgleda useljivo može zahtevati značajna ulaganja. Pre kupovine procenite stanje instalacija, stolarije, grejanja, kupatila i kuhinje, podova, zidova, krova i fasade. Kod starije nekretnine može se isplatiti pregled stručnjaka. Budžetu dodajte i nameštaj, selidbu, priključke, zamenu brave i rezervu za nepredviđene radove.

10. Troškovi nakon useljenja

Kupac treba da razume i buduće redovne troškove: grejanje, struju i vodu, upravljanje i održavanje zgrade, porez na imovinu i planirane investicione radove stambene zajednice. Stan sa nižom cenom ponekad ima veće mesečne troškove zbog loše izolacije ili velikih budućih radova.

Kako napraviti realan budžet

Napravite tabelu sa četiri grupe: cena nekretnine (uključujući parking i ostavu), obavezni transakcioni troškovi (porez ili PDV, notar i upis), ugovorene usluge (agencija, advokat, kredit) i troškovi useljenja (renoviranje, opremanje i rezerva). Za svaku stavku označite da li je iznos potvrđen ili procenjen i ne rezervišite stan dok ne znate koliko novca morate imati na dan potpisa.

Pročitajte još

Finansiranje i kupovinaKako kupiti stan bez neprijatnih iznenađenjaPravo i dokumentacijaDokumentacija koju treba proveriti pre kupovineCene i tržišteKako prepoznati lažan ili zastareo oglas za stan