Porez na imovinu za stan i kuću: kako se računa i do kada se plaća

Porez na imovinu vlasnik stana ili kuće plaća svake godine, bez obzira na to da li nekretninu koristi, izdaje ili je drži praznu. Ne plaća se Poreskoj upravi nego opštini ili gradu u kome se nekretnina nalazi, a iznos zavisi od odluka te opštine: zona, prosečnih cena kvadratnog metra i stope.

Zato dva ista stana u dva grada nemaju isti porez, a rešenje zbuni i one koji ga plaćaju godinama. Ovaj tekst ide redom: ko plaća, kako se dolazi do iznosa, kada i kako se plaća, šta se dešava kada se kasni i šta treba da uradi neko ko je upravo kupio stan.

1. Ko plaća porez na imovinu

Porez na imovinu plaća vlasnik stana, kuće, garaže, poslovnog prostora ili drugog objekta u Srbiji. Zemljište se oporezuje tek kada je njegova površina veća od 10 ari, a zemljište ispod objekta na koji se porez plaća ne oporezuje se posebno. Kada nekretnina ima više vlasnika, svako plaća srazmerno svom udelu, a ako udeli nisu određeni, smatra se da su jednaki.

Nekoliko pravila redovno iznenadi vlasnike:

• Uknjižba nije uslov. Obaveza nastaje najranijim od ovih dana: sticanjem prava, početkom korišćenja, osposobljavanjem za korišćenje ili izdavanjem upotrebne dozvole. Kuća koja je useljiva duguje porez i kada nije upisana u katastar ili čeka legalizaciju.
• Za stan koji izdajete porez i dalje plaćate vi. Zakupac plaća porez na imovinu umesto vlasnika samo kod posebnih zakupa, na primer neprofitnog zakupa po zakonu o stanovanju, ugovorenog na duže od godinu dana. Kod uobičajenog izdavanja uz tržišnu kiriju obveznik ostaje vlasnik.
• Nasleđen stan se oporezuje od dana smrti ostavioca, a ne od dana kada je ostavinsko rešenje postalo pravosnažno.
• Prodat stan prestaje da bude vaša obaveza danom kada kupac stekne pravo, a porez za tu godinu umanjuje se za period posle prodaje.

2. Kako se utvrđuje osnovica

Osnovica je vrednost nepokretnosti, ali nju ne procenjuje veštak niti se uzima cena iz vašeg ugovora. Lokalna poreska administracija je računa po pravilu iz Zakona o porezima na imovinu:

Korisna površina je zbir podnih površina merenih od unutrašnjih strana zidova. U nju ne ulaze balkoni, terase, lođe, neadaptiran tavan, stepenište izvan objekta i zajedničke prostorije zgrade. Zato je površina na rešenju po pravilu manja od kvadrature iz kupoprodajnog ugovora, i to nije greška.

Zone određuje opština, najmanje dve, prema komunalnoj opremljenosti, javnim objektima i povezanosti sa centrom i radnim zonama. Za svaku zonu opština utvrđuje prosečnu cenu kvadratnog metra, posebno za stan, kuću, garažu, poslovni prostor i vrste zemljišta, i to iz cena ostvarenih u stvarnim kupoprodajama.

Gleda se period od 1. oktobra do 30. septembra pre poreske godine. Za porez za 2027. godinu računaju se kupoprodaje od 1. oktobra 2025. do 30. septembra 2026. Ako u zoni nije bilo najmanje tri prodaje odgovarajuće nepokretnosti, uzima se prosek cena iz susednih zona.

Opština do 30. novembra objavljuje prosečne cene za narednu godinu, a do istog dana moraju biti objavljene i odluke o zonama, stopama i amortizaciji koje će tada važiti, i to i na sajtu opštine. Ko želi unapred da zna porez za 2027, pravu informaciju dobija krajem ovog novembra.

Amortizacija nije obavezna. Opština može odlukom da propiše umanjenje vrednosti objekta do 1 odsto za svaku godinu od izgradnje ili poslednje rekonstrukcije, ali ukupno najviše 40 odsto. Stopa mora biti ista za sve objekte na njenoj teritoriji, a zemljište se ne amortizuje. Kada takve odluke nema, star i nov stan iste površine u istoj zoni imaju istu osnovicu.

3. Stope i primer računice

Stopu određuje skupština opštine, ali najviše do iznosa iz zakona. Za stan i kuću stopa je progresivna, pa raste sa visinom osnovice. Ako opština stopu ne utvrdi ili je utvrdi iznad zakonskog maksimuma, primenjuje se najviša zakonska stopa.

Fiksni iznosi u tabeli izračunati su po najvišim stopama. Za zemljište građana stopa je proporcionalna i iznosi najviše 0,30 odsto.

Primer pokazuje kako se iznos sklapa. Pretpostavka je da je opština propisala amortizaciju od 1 odsto godišnje i stope na zakonskom maksimumu, a cene po kvadratu su izmišljene.

Porez za kuću je 0,40 odsto na prvih 10 miliona, dakle 40.000 dinara, i 0,6 odsto na preostalih 6,2 miliona, dakle 37.200 dinara. Iznosi su u dinarima. Rata je ovde prikazana kao četvrtina godišnjeg poreza. Tačno se računa srazmerno broju dana u tromesečju, pa je prva rata, za tromesečje od 90 dana, nešto manja od treće i četvrte, koje pokrivaju po 92 dana.

Na rešenju najlakše proverite korisnu površinu, zonu i godinu izgradnje. Ako je neki od tih podataka pogrešan, žalba se podnosi u roku od 15 dana od prijema rešenja. Žalba ne odlaže plaćanje, pa rate plaćajte i dok se o njoj odlučuje.

4. Rešenje, akontacija i rokovi rata

Građanin ne podnosi prijavu svake godine. Lokalna poreska administracija sama donosi rešenje za tekuću godinu, na osnovu ranijih prijava, podataka od javnih beležnika i drugih evidencija. Zakon ne propisuje datum do kog rešenje mora da stigne, pa svaka opština ima svoj raspored. U Novom Sadu su, na primer, rešenja za 2026. prvo stigla vlasnicima koji imaju potvrđeno e-sanduče na portalu eUprava, a poštom su krenula sredinom aprila, zajedno sa uplatnicama.

Ako imate potvrđeno e-sanduče, opština rešenje može da pošalje tamo bez posebne saglasnosti, pa ga pogledajte i kada u poštanskom sandučetu ničega nema. Rešenje poslato običnom poštom smatra se dostavljenim po isteku 15 dana od predaje pošti, bez obzira na to kada ste ga zaista uzeli.

Dok rešenje za tekuću godinu ne stigne, plaća se akontacija: iznos jednak obavezi za poslednje tromesečje prethodne godine. Kada rešenje stigne, razliku za rate koje su već dospele treba platiti u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja, a naredne rate plaćaju se po novom iznosu. Ako ste akontacijama platili više, preplata se računa za sledeću ratu ili za drugu vašu nepokretnost, a na zahtev se vraća.

Porez ne morate da plaćate u četiri rate. Zakon dozvoljava da ga platite u manje rata ili odjednom, pod uslovom da svaki deo platite najkasnije do roka za odgovarajuće tromesečje.

Ove godine 14. novembar pada u subotu. Zakon o opštem upravnom postupku, čija se pravila primenjuju i u poreskom postupku kada poreski zakon ne kaže drugačije, propisuje da rok koji ističe na neradni dan ističe prvog narednog radnog dana, ovde u ponedeljak 16. novembra. Najjednostavnije je da četvrtu ratu platite do petka, 13. novembra, pa pitanje roka ne postoji.

5. Kako se plaća i šta ako kasnite

Račun javnih prihoda opštine i poziv na broj piše na rešenju ili na uplatnici koja stiže uz njega. Plaća se u banci, pošti ili elektronskim bankarstvom. Račun i poziv na broj prepišite tačno kako stoje na uplatnici, posebno ako imate nepokretnosti u više opština.

Pre uplate proverite stanje. Veliki broj opština koristi zajednički Portal lokalnih poreskih administracija, na kome se kroz upit stanja vide zaduženja i uplate, a neki gradovi imaju i svoje elektronske servise. Ako vidite preplatu, ona umanjuje ono što sada treba da platite.

Na svaku ratu i akontaciju koja nije plaćena u roku obračunava se kamata od narednog dana posle dospelosti. Stopa je godišnja referentna stopa Narodne banke Srbije uvećana za 10 procentnih poena, po prostom interesnom računu. Referentna stopa je 5,75 odsto, pa kamata iznosi 15,75 odsto godišnje. Ponegde se još navodi 16,5 odsto, ali to je stopa iz vremena kada je referentna stopa bila 6,5 odsto.

Za ratu od 4.320 dinara plaćenu 30 dana posle roka kamata je oko 56 dinara. Iznos je mali, ali kamata teče na svaku zakasnelu ratu sve dok se dug ne plati, a kašnjenje ima i druge posledice:

• Opomena. Poreska administracija u roku od 30 dana od dospelosti šalje opomenu, kojom nalaže da dug sa kamatom platite najkasnije u roku od pet dana od prijema.
• Prinudna naplata. Ako ni tada ne platite, donosi se rešenje o prinudnoj naplati, a dug bez kamate uvećava se za 5 odsto. Naplata se tada sprovodi iz imovine dužnika, na primer sa računa u banci ili iz zarade.
• Prekršajna kazna. Opština u naplati ovog poreza ima ovlašćenja Poreske uprave, pa i da izda prekršajni nalog. Za građanina koji ne plati porez utvrđen rešenjem kazna je 10.000 dinara kada je dug do 50.000 dinara, a raste sa iznosom duga.
• Zastarelost. Pravo na naplatu zastareva za pet godina, računajući od 1. januara godine posle one u kojoj je porez dospeo, ali svaka radnja poreske administracije prema dužniku prekida taj rok. Apsolutna zastarelost nastupa posle deset godina.

Ako trenutno ne možete da platite dug, ne čekajte opomenu. Lokalnoj poreskoj administraciji može se podneti obrazložen zahtev za odlaganje plaćanja dugovanog poreza, odnosno za plaćanje na rate, kada bi plaćanje odjednom bilo neprimereno veliko opterećenje. Za vreme odlaganja kamata se obračunava samo po referentnoj stopi, bez dodatnih 10 procentnih poena, a ko redovno plaća rate dobija otpis polovine te kamate.

6. Umanjenja, oslobođenja i poreski kredit

Zakon poznaje nekoliko umanjenja, ali svako ima uslov koji se lako previdi.

Kada za isti stan ispunjavate uslove za više umanjenja, primenjuje se jedno, ono koje je za vas najpovoljnije. Gornja granica od 20.000 dinara odnosi se na ceo godišnji porez, ne na ratu. Ko na stan plaća 30.000 dinara godišnje, posle umanjenja plaća 15.000. Ko plaća 80.000, ne plaća 40.000 nego 60.000 dinara.

Za stan koji izdajete umanjenja od 50 odsto nema, jer u njemu ne stanujete. Zakon ne predviđa ni opšte oslobođenje za penzionere, nezaposlene ili porodice sa decom. Jedino umanjenje vezano za godine je ovo od 75 odsto, a ono važi samo za male kuće i stanove van građevinskog područja.

Da bi umanjenje bilo uračunato, poreska administracija mora da zna da ispunjavate uslov. Kod kupovine izjavu o pravu na poreski kredit dajete javnom beležniku. Ako se uslov promeni kasnije, na primer prijavite prebivalište u stanu u koji ste se uselili, promenu prijavljujete od 1. do 31. januara naredne godine. Promene u toku godine po pravilu ne menjaju porez za tu godinu, pa umanjenje počinje od sledeće.

7. Kupili ste stan ili kuću: kada se podnosi prijava

Pravilo da se kupljen stan prijavljuje u roku od 30 dana često se prepisuje bez izuzetaka, a izuzetak je upravo najčešći slučaj.

Kupovina kod javnog beležnika: podatke šalje beležnik

Kada stan kupite ugovorom koji je overio ili solemnizovao javni beležnik, obaveza nastaje danom overe i vi ne podnosite poresku prijavu. Beležnik u roku od 24 časa ispravu preko elektronskog šaltera dostavlja katastru i lokalnoj poreskoj administraciji, a uz nju i vaše izjašnjenje o pravu na umanjenje ili oslobođenje, o korisnoj površini i o godini izgradnje ili poslednje rekonstrukcije.

Zato izjašnjenje kod beležnika popunite do kraja i ponesite dokaze. Ako neki podatak ili dokaz niste dali, a poreska administracija ne može sama da ga pribavi, dužni ste da ga dostavite u roku od 30 dana, koji počinje da teče kada istekne 24 časa koliko beležnik ima za slanje isprave. U suprotnom porez se utvrđuje samo na osnovu podataka koje administracija ima, na primer bez umanjenja za stan u kome živite.

Kada sami podnosite prijavu PPI-2 u roku od 30 dana

Prijavu na obrascu PPI-2 lokalnoj poreskoj administraciji opštine u kojoj je nepokretnost podnosite sami, u roku od 30 dana, kada obaveza ne nastaje danom overe kod beležnika:

• Stan u izgradnji. Kada kupujete stan koji još nije završen, pravo se za ovaj porez smatra stečenim tek ranijim od dva dana: upisom u katastar ili primopredajom, odnosno ulaskom u posed. Rok od 30 dana teče od tog dana, a ne od potpisa ugovora.
• Izgrađena ili dograđena kuća. Obaveza nastaje kada je kuća osposobljena za korišćenje, kada počne da se koristi ili kada dobije upotrebnu dozvolu, šta god je ranije.
• Promena površine. Dogradnja, pretvaranje tavana u stambeni prostor i druga izmena korisne površine prijavljuju se u roku od 30 dana od izmene.
• Nasleđe neupisane nepokretnosti. Ako nasleđeni stan ili kuća nisu upisani u katastar, prijava se podnosi preko beležnika koji je doneo ostavinsko rešenje ili poreskoj administraciji u roku od 30 dana od pravosnažnosti.

Prijava se podnosi i kada imate pravo na oslobođenje. Uz nju se prilaže kopija dokaza o vlasništvu, na primer ugovor ili ostavinsko rešenje, a lična karta daje se na uvid. Kod stana u izgradnji korisno je priložiti i zapisnik o primopredaji, jer on određuje dan od kog se porez računa.

Za novokupljen stan nema prošlogodišnjeg rešenja, pa ni akontacije. Porez za tu godinu računa se srazmerno, od dana nastanka obaveze. Ako rešenje stigne kasno, iznos za tromesečje u kome je obaveza nastala plaća se u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja, a ne do redovnog roka rate.

8. Šta da uradite pre 14. novembra

• Proverite stanje na portalu lokalne poreske administracije ili kod svoje opštine: da li su prve tri rate plaćene i da li postoji preplata.
• Ako imate e-sanduče na eUpravi, pogledajte da li je rešenje za 2026. stiglo tamo.
• Na rešenju proverite korisnu površinu, zonu, godinu izgradnje i da li je uračunato umanjenje za stan u kome živite.
• Četvrtu ratu platite do petka, 13. novembra, sa računom i pozivom na broj sa uplatnice.
• Ako ste ove godine preuzeli ključeve stana kupljenog u izgradnji, proverite da li ste podneli prijavu PPI-2.
• Do 30. novembra pratite sajt svoje opštine, jer se tada objavljuju zone, cene i stope za 2027.
• Ako ste se tokom godine uselili i prijavili prebivalište, promenu prijavite od 1. do 31. januara 2027.

Porez na imovinu je trošak vlasništva kao i održavanje zgrade: ne zavisi od toga da li stan koristite. Ako stan izdajete, uz njega ide i porez na kiriju, koji smo objasnili u tekstu o porezu na izdavanje stana. Ako razmišljate o prodaji, porez na prenos i kapitalni dobitak opisani su u vodiču kako prodati stan u Srbiji.

Pročitajte još

IzdavanjePorez na izdavanje stana: koliko plaća stanodavac i kako se prijavljujeProdaja i procenaKako prodati stan u Srbiji: koraci, papiri i koliko vas prodaja stvarno koštaFinansiranje i kupovinaKoliki su dodatni troškovi prilikom kupovine stana